为提高服务质量，个别小区物业还聘用了女保安人员。

　　“我们小区物业费每平方米0.8元，合理不？”“我们小区物业只收钱，什么事也不管。”“我家小区的物业服务太差了，小区业主只好拒交物业费”……一直以来，物业费的问题都是争论激烈的敏感问题，也引发了一些纷争。而辽阳市物价等部门制定并从本月起实施的“物业服务收费管理办法”和“住宅小区物业服务等级划分和收费标准”，则可能最大限度地避免这样的纷争。

　　物业问题不断引发纷争

　　随着新建住宅小区的不断增多，物业收费问题成了争论激烈的敏感话题。收费到底该是多少，该有怎样的服务，不服务或不缴费该怎么办？一直没有一个明确的说法，因此而引发纷争的事例也屡见不鲜。

　　2006年初，白塔区某物业小区的物业管理公司撤离，扔下小区一片烂摊子：垃圾成堆、环境堪忧。物业公司给出的理由是，多数业主不能如期、按时交纳物业费，物业公司举步维艰、难以维系，不得不撤离。而业主的说法则是，收费标准有点高，且小区的硬件设施和环境与同等小区比没达到标准。双方争论的结果，形成了业主欠费——物业亏损——服务减少——更多业主不缴费——物业撤离无服务的恶性循环。同年5月，宏伟区某物业小区也出现了物业公司与业主发生纷争，物业公司撤离的事情。这样的事情说明，物业收费及服务标准亟待制定并实施。

　　据了解，一直以来辽阳市各住宅小区的物业，一般都是开发公司外包或再成立一个物业公司承担。收费标准也根据小区规模、配套设施和服务水平而不尽相同，从每平方米0.2元、0.4元、0.5元，到0.6元、0.8元不等。

　　一级服务每平收费1元

　　为规范物业服务收费行为，鼓励和促进物业服务行业健康发展，提高管理和服务水平，保障业主和物业服务企业的合法权益，辽阳市物价等部门制定了“物业服务收费管理办法”和“住宅小区物业服务等级划分和收费标准”，并于4月起正式实施。

　　据了解，根据办法,辽阳市的物业服务收费将根据不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。其中，高级公寓、别墅区、商厦、写字楼等物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主就约定服务项目、内容等事宜签定协议，按照双方约定的标准收费。其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业不得超过物业服务收费主管部门确定的相应等级标准收取服务费用。

　　据悉，倍受市民关注的住宅小区的物业费实行政府指导价，共分为五个等级。其中，一级的等级指数最高，收费标准也最贵，为不超过1元/平方米.月；五级最低，收费标准为不超过0.2元/平方米.月。其他等级收费标准为二级不超过0.8元/平方米.月，三级不超过0.6元/平方米.月，四级不超过0.4元/平方米.月。

　　高级服务每天清扫楼梯

　　相对与高额的物业费，一二三级物业小区业主享受的服务内容也多。其中，仅楼梯间就要每天清扫一次。特别是一二级的物业服务，楼梯间更是要每日用拖布擦一次，堪称“高级”服务。

　　据了解，服务水平最高的一级物业服务的基本条件及服务内容共有10项。具体包括：1.物业服务企业实施专业化管理服务；物业服务企业有固定管理、经营场所并与业主委员会明确责权利关系；物业服务人员有明显标志，整体素质较高，遵守职业道德规范。2.房屋外观整洁完好，外墙装饰无破损或污迹；小区内引路标识及组团、栋号、单元号标志明显；住房居住档案资料齐全、管理完善；房屋公共部位、共用设施维修及时率达到100%，维修质量合格率达到100%。3.清洁卫生实行一体化管理，有专门清洁队伍，实行标准化清扫保洁，整体环境随时保持清洁；公共楼梯、扶栏、过道等部位保持清洁，楼梯间每日用拖布擦一次；楼梯间门窗无灰尘、污迹；环卫设施完备，垃圾日产日清。4.有专门绿化队伍，绿化设施分布合理，建筑小品配置得当，有名贵树种；绿地覆盖率超过占地面积30%以上，绿化物生长良好，修剪整齐美观。5.小区实行全封闭式管理，设有专业保安队伍，实行24小时保安制度，昼夜值班巡逻；保安人员着统一制服，工作规范，作风严谨，认真负责；危及住户安全处设有明显标志和防范措施；车辆进出管理有序，无乱停乱放现象；设有电视监控系统，红外线报警监控系统，每户均有报警装置。6.公共设施设备良好，运行正常；消防设施设备完好无损；道路畅通，路面平坦。7.设有业主会所，健身、娱乐设施设备齐全；会所内提供特约的餐饮、购物等便民服务。8.制定居民精神文明公约，定期组织开展健康有益的社区文体活动。9.实行明码标价，无提前收费和擅自为其他部门、单位代收费用；建立收费财务管理公开、监督制度，定期公布收支情况；用户对物业服务企业的服务质量及满意率达95%以上。10.具备参评全国物业管理示范住宅小区资格（建筑面积标准不足除外）。

　　而二级的基本条件及服务内容和一级基本相同，三级的基本条件和服务内容则要差一点，如绿化覆盖率在25%以上，楼梯间每日洒水清扫，不要求有电视监控系统，红外线报警监控系统等。另外，四级的服务也要求10项，但要求比三级更低一些，如楼梯间定期保洁，具备参评市级物业管理优秀住宅小区资格等。五级的服务适用于经改造后实行物业管理的住宅小区，服务内容要求最少，只有8项。仅要求住宅小区每两栋楼有一名治安保洁人员，白天8小时在岗对楼内外卫生进行全天保洁及治安防范等。

　　等级须申请 收费须办证

　　据悉，从本月起，各物业服务企业就可到价格主管部门申请评定本小区的物业收费等级，并办理《收费许可证》。价格主管部门受理申请后，经审查认定申请人的申请符合法定条件的，将于受理之日20日内做出批准收费许可决定。准予收费许可的，将公开发布，公众有权查阅。

　　同时，物业服务企业增加（减少）服务项目，提高（降低）服务标准，或者在原收费等级基础上提高（降低）等级的，应当与业主委员会签订变更相应等级或者物业服务协议，并重新向价格主管部门申请办理价格认定手续后方可变更。否则，业主有权拒缴物业服务费。

　　另外，物业服务收费还应明码标价和公示，应当将收费项目、计费单位、收费标准、服务内容、服务质量、批准机关、批准文号和投诉电话等在经营场所或者收费地点予以公示，接受监督并每半年以书面形式向业主委员会报告一次物业服务收支情况，每年12月15日前向全体业主报告当年物业收费年度预决算和收支情况。

　　经济适用房物业费优惠

　　据了解，按照规定，物业服务费应当以房屋建筑面积（平方米）为计费单位，按季收取。同时，对经济适用住房按照不超过合同约定等级收费标准的70%收取；住宅小区对外开门的商业网点、小区内单体车库按照不超过合同约定的等级收费标准的50%收取；住宅小区内商业网点及对内开门的商业网点按照不超过合同约定的等级收费标准的2倍收取。

　　根据规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。而物业服务企业未经业主同意不得强行提供服务，收取费用；不得代理其他单位向业主收取与物业管理无关的费用。凡是擅自扩大收费范围、提高收费标准；擅自设立收费项目，乱收费用；不办理收费许可证而收费的；不按规定实行收费公示和明码标价；提供服务质、价不符，只收费不服务或者多收费少服务的，价格部门将予以查处。